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须防止房地产调控政策走样变形

发布时间:2018年7月11日 来源:福州房屋买卖纠纷律师     http://www.qwdvck.com/
  须防止房地产调控政策走样变形
  房地产律师告诉你,国务院房地产新政颁布已一月有余,调控效果如何?各方众说纷纭,甚至互相矛盾:有消息称调控已取得明显成效,依据是房地产成交量大幅下降;但也有消息称调控仍未取得明显效果,理由是仍有楼盘逆市涨价。
  这些矛盾的信息使公众对楼市的认识进入“混沌期”,楼市走向不明,“看空”和“看涨”的博弈仍在继续。
  中国指数研究院的监测数据显示,4月下旬以来,国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌,但房价却依然“坚挺”,呈现高位盘整态势,甚至不乏逆市上涨的情况。种种迹象表明,尚不能对调控成效过于乐观。这不但在考验楼市新政效果,挑战百姓的心理承受力,更在挑战政府的耐心。
  为什么开发商敢死扛房价甚至继续涨价?缘何目前购房者与房地产开发商仍处于僵持状态?
  除房地产企业资金无忧、降价内生动力不足外,笔者以为更为重要的原因是,根据过去的经验,他们认为一些地方政府并非真心调控楼市,在楼市调控影响到经济增速以及资本市场时,地方政府会犹豫不决,弱化调控力度,已有措施执行不严甚至会悄无声息地退出。一些地方的调控政策力度远低于预期似乎也验证了这点:地方调控细则陆续出台,却似乎越来越显“柔性”了。
  房地产开发商的能量不可小觑,为了利益他们会使出各种招数,游说决策者,误导公众判断,最终达到减弱楼市调控政策力度的目的。
  就在人们议论新政效果有限、应该出台更严厉的调控措施时,房地产调控可能导致中国经济“二次探底”的声音也开始出现了。有人公开指出,国家不会出台更严厉的调控措施了;更有人认为,一旦房价企稳或全球需求走软,目前的一些紧缩政策就可能放松。2007年我国针对房地产市场出台了一系列的调控措施,但随后全球金融危机爆发,使得房地产调控不得不转向,并未严格执行。
  2009年大力度的经济刺激政策更是拯救了房地产市场。
  笔者认为,房地产调控新政正处在一个关键时期,决策者的决心仍是关键。当公众知道政策制定者会相机抉择时,就会预期宏观政策将出现动态不一致。而对于一个国家来说,政策的一致性和连续性是宏观层面政府信用的重要体现。
  5月26日国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中若干计税问题,以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间。这是为地产市场降温的最新举措,政策调控的“平静期”似乎被打破。此次通知可以看作是2006年有关通知的升级版,在不改变土地供应制度的前提下,要求比之前的规定更严格。
  但该举措的实施力度和效果同样依赖于政策的一致性。其实早在2006年底,国税总局就曾下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税,并规定了若干清算细则。但随后国内房地产行业调控转向,这一政策就没有得到严格执行。同样,政府对如何处理囤地、“捂房”的开发商也早有相关规定,但同样存在执行不力的问题。
  由此可知,调控政策能否见效,是否再出台更严厉政策是一个方面,已出台政策是否得到严格执行则是另一个方面,尤其要防止部分政策后继乏力甚至走样变形。同时,对于“国十条”中提到的房地产税收政策问题,既是税制改革的内容,又是楼市调控的重要手段,更不应因阻力大而退缩。因为正如有关专家所指出的那样,房产税或物业税是一个健康市场必不可少的税种。只有开征了此类税种(前提条件是设计要合理),楼市才谈得上公平公正,供需双方才是平等的,需求才是真实的,发展才是有序的,投机才可被遏制。
 



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